不動産開発及び賃貸管理事業

業績推移サマリ：営業収益は2022年3月期の1,407百万円から2026年3月期の391百万円へ縮小した。営業利益も499百万円から333百万円の損失へ転じている。WIC着工に備えたテナント退去、長期契約の抑制、既存建物の解体が進んだことが、既存賃貸収入と利益の減少に反映された。

既存の収益基盤は、中国・深圳市に保有する不動産の賃貸と管理である。子会社の深圳皇冠（中国）電子有限公司が、旧工場用地と建物を活用してテナントから賃料を得てきた。

ただし、現在の賃貸運営は収益最大化を目的とした通常局面ではない。WICの開発許可取得と建設着手に備え、多額の設備投資を伴う新規テナントの受け入れを抑え、契約更新時にも長期契約を避けてきた。

2026年3月期には既存テナントの退去と建物解体が本格化したため、営業収益は前期比62.0％減少した。従来の賃貸事業が縮小する一方、WIC完成後の賃料収入とイノベーション収入へ収益構造を切り替える移行期にある。

連結財務諸表では不動産開発、既存賃貸、半導体、ロボティクスを個別の報告セグメントとして区分していない。このため、上記グラフは単一報告セグメントの連結営業収益と営業損益を示している。

深圳ワールド・イノベーション・センター（WIC）

業績推移サマリ：WICは建設前のため、独立した売上高・営業利益の実績は開示されていない。2026年3月期は着工準備に伴う既存施設の解体、固定資産の減損、土地使用権再取得に向けた手続きが進み、損益上は先行費用が表面化した段階にある。

WICは深圳市福田区の車公廟エリアで進める大規模な都市更新プロジェクトである。先行開発区画の用地面積は21,991平方メートルで、地下鉄4路線が乗り入れる車公廟駅から約300メートルに位置する。

計画する建物は地上約250メートルのオフィスビル2棟と約150メートルの住宅棟で、オフィス、住宅、商業施設、公共施設を組み合わせる。地下部分を含む総建築面積は約454千平方メートルとされている。

設計は日建設計と深圳市華陽国際工程設計が担当する。長寿命、安全性、環境性能を重視した「100年建築」を掲げ、通常の賃貸オフィスではなく、企業の研究開発、マーケティング、中国本社機能を集積する産業プラットフォームを目指す。

2025年に先行区画の開発実施主体と建設指標の規劃修正案が承認され、会社は実質的な開発許可を取得したと説明している。2026年に着工し、2030年のグランドオープンを目標とする。

研究開発用建物の延床面積25.1万平方メートルについては、土地使用権保有者による都市更新再開発として土地使用権費用が免除される見通しである。一方、商業施設と宿舎の延床面積約9万700平方メートルは、新たな土地使用権費用の算定対象となる予定である。

会社資料では、完成後の不動産評価額を約3,382億円から3,385億円、建設・土地費用を約1,039億円と試算している。年間賃料収入は約288億円、開業当初のイノベーション収入は年75億円程度を想定する。

入居企業候補として、日米欧など約30カ国のハイテク企業を想定する。2026年4月時点で100社超から入居意向を取得し、その74％が売上高1,000億円超の企業であると開示している。

入居意向書や入居承諾書は需要の強さを測る重要資料だが、賃貸借契約の締結や賃料発生を意味するものではない。建設進捗、資金調達、正式契約への移行率が事業価値を判断する主要な確認項目となる。

半導体の戦略的調達・販売事業

業績推移サマリ：半導体事業は2026年3月期まで独立した実績がなく、2027年3月期から収益化を見込む新規事業である。受注見通しが当初計画を上回ったとして、2027年3月期の営業収益予想は2,000百万円から3,500百万円へ上方修正された。

半導体事業では、中国の大手メーカーと日本企業をつなぐ戦略的調達パートナーを目指す。単純な輸入販売に限定せず、調達、検品、輸送、納品までを一貫して担う商流を構築する方針である。

取扱対象はNANDメモリー、NORフラッシュメモリー、DRAM、SiC・GaNを含むパワー半導体、エッジAI関連製品である。日本や欧米メーカーの生産終了品について、代替品や相当品の選定、基板再設計まで提案する。

2026年6月26日の開示では、NANDを手掛けるYMTC、DRAMを手掛けるCXMTとの提携交渉を進めているとした。両社を含む中国半導体メーカー上位10社を調達先候補として開拓する。

日本側では半導体商社との業務提携を進め、2027年3月までに大手上場企業10社との連携強化を目標としている。中国メーカーの供給力と日本企業の調達需要を結び、日中双方の主要市場を広くカバーする商流ネットワークを形成する構想である。

会社は2027年3月期予想の修正理由として、中国のメモリー半導体メーカーとの交渉具体化、安定供給体制の構築見通し、日本企業との大口商談の進展を挙げた。

修正後予想は営業収益3,500百万円、営業利益150百万円である。従来の不動産賃貸収入に比べ売上規模が大きくなる一方、商社型事業となるため、売上高だけでなく粗利益率、在庫回転、売掛金回収、為替条件の確認が重要になる。

供給先や販売先の具体名、契約数量、契約期間、利益率は開示時点で限定的である。交渉中の案件が正式契約と継続受注に移行するかが、新規事業の再現性を判断する焦点となる。

ロボティクス・WIC TOKYO構想

業績推移サマリ：ロボティクス事業とWIC TOKYOは立ち上げ段階で、個別の売上高・利益推移は開示されていない。MIYAKOSHI Vision 2030では、半導体、AI、モビリティ、ライフサイエンスと並ぶ重点投資領域に位置付けられている。

ロボティクス分野では、ヒューマノイドロボット、協働ロボット、無人搬送車AGV、ロボットハンド、アクチュエーターなどを取扱対象とする。

日本の製造現場が抱える人手不足や省人化需要に対し、中国企業の製品を紹介するだけでなく、ロボットSIerや技術パートナーと連携して導入支援を行う方針である。

中国14省4直轄市の政府・企業ネットワークを利用し、現地で実用化が進む製品や技術を早期に把握する。メーカーとの直接ルートを調達力の基盤とし、日本側では現場課題に合わせた技術提案を行う。

WIC TOKYOは、日中の先端技術をつなぐ国内拠点として構想されている。候補地は羽田空港周辺など、先端企業が集積する東京都内のエリアである。

中国の大手メーカーや、日本市場での総代理店契約等を結ぶ技術企業に展示ブースを提供し、専任スタッフが製品説明や商談を代行する。契約を宮越ホールディングス経由とすることで、展示、営業、販売を一体化した事業モデルを目指す。

WIC TOKYOは現時点では構想段階であり、所在地、投資額、開設時期、収益計画は確定開示されていない。具体的な拠点契約や取扱メーカーの正式発表が、事業進捗を測る重要な材料となる。